169真好！

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下面是引用远足于2006-01-11 12:12发表的:

得看双方在《购房合同》上的约定。如果在合同上没有特别约定，一般处理如下：根据最高院的司法解释，《楼书》已经构成了合同的条款。所以开发商要承担违约责任，通常的解决方法是赔你一笔钱或合同中事先已经约定的违约金。至于能否退房问题，现在的形势下开发商一般不会同意（在法律上叫协议解除合同）。在开发商不同意的情况下要退房比较困难（在法律上叫单方解除合同），，按照《合同法》第九十四条的规定，得有一系列的证据。不过在实际的操作中建议：
（1）保留楼书等资料，并到规划部门去复印规划图；
（2）和他们去谈一次，说明其中的厉害关系，要求退房。开发商比较怕上法院，更怕媒体的报道（这是你谈判的重要筹码）
（3）如果（2）不行，建议找电视和网络媒体曝光，报纸往往因广告关系不愿意；
.......

合同是我LG跟他们签的,我看了下退房只能是在规划变更中对房子的朝向\户型\空间尺寸\结构形式改变才能退.那我这种情况能退吗? 象这样交付还没造后面的房子,算是购房欺诈吗?

能否把合同的退房条款原文发上来？这样方便我们作准确的判定

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下面是引用远足于2006-01-11 10:30发表的:
2000年，位于杭州市西湖区甲房地产开发公司将面积为129方的期房卖给乙，双方约定交易的价款是46万，同时约定于2001年6月30日交房。2002年6月30日乙去收房，告知该房已经卖给了丙。经查询，该房的确以56万卖给了丙，双方于2001年5月10签的合同，且丙已经办出了三证。问乙能否要求甲交付该房子并办理三证？

因为房屋已经过户，乙已经无权要求得到该房屋。但乙有权追究甲的违约责任，一般是房地产开发公司赔一笔钱，因为民事赔偿以补偿为目的，如果双方没有在合同中约定违约金，得到的赔偿会非常低，建议大家在签房产合同时多约定违约金，尤其是现在房产形势不好时。

原文如此:
第十条 规划\设计变更的约定.
  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，
出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
  买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十六条 退房处理
  凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。

请问,夫妻一旦离婚,婚前双方私下签写的书面经济分割书(未经公证处公证)是否有效(加印了双方指纹)?一方写给另一方的欠条是否有效?谢谢.

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下面是引用小多妈于2006-01-13 21:05发表的:
原文如此:
第十条 规划设计变更的约定.
  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，
出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
.......

基本上可以判定为设计变更，如果房产商书面通知你而你没有书面回复的，就只能认倒霉了。
如果房产商没有通知你变更，你可以要求退房并按照浙江省的《消费者权益保护法实施办法》的规定退房并要求赔偿直接损失。
第二十八条 房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：
　　（一）未取得预售许可证预售商品房的；
　　（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的；
　　（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；
　　（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；
　　（五）小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。
　　前款第（三）项、第（五）项所列事项可以约定相应的误差幅度或者调整范围，并在商品房销售合同中标明。商品房面积超过合同约定允许误差上限，消费者未要求退房的，经营者不得要求消费者支付超过部分面积的价款；商品房面积不足合同约定允许误差下限，消费者未要求退房的，经营者应当退回不足部分面积的价款，并按不足部分面积价款的一倍赔偿消费者的损失。
　　根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

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下面是引用小馒头于2006-01-16 05:00发表的:
请问,夫妻一旦离婚,婚前双方私下签写的书面经济分割书(未经公证处公证)是否有效(加印了双方指纹)?一方写给另一方的欠条是否有效?谢谢.

建议把书面经济分割书所有内容写入《离婚协议书》，这样就万无一失了。欠条之类的虽然有法律约束力，但不是很保险，福建刚判一个案子。我把刚刚给别人写的离婚协议书和福建的案例贴上来给大家看看。

离 婚 协 议 书

协议人：***，男，身份证号码**************，1968年10月13日出生，汉族，住***********。
协议人：****，女，身份证号码**************，1972年11月13日出生，汉族，住*********。
　 协议人双方于   年 月 日在     人民政府办理结婚登记手续。现因性格不合无法继续共同生活，夫妻感情已完全破裂，双方就自愿离婚一事达成如下协议：
  一、***与***自愿离婚。
二、儿子     由   方抚养，由 方每月给付抚养费     元，在每月10号前付清；直至付到18周岁止，18周岁之后的有关费用双方日后重新协商。
  三、夫妻有座落在                               楼房一套，现协商归男方所有，该房内的家用电器及家俱等亦归男方所有。夫妻有座落在                                 楼房一套，现协商归女方所有，该房内的家用电器及家俱亦归女方所有。
  四、夫妻双方按50％承受（承担）共同债权及债务。
五、本协议一式叁份，具有同等法律效力。双方各执一份，婚姻登记机关存档一份。

  协议人：                   协议人：
  年 月 日                   年 月 日

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下面是引用远足于2006-01-16 10:07发表的:
离 婚 协 议 书

协议人：***，男，身份证号码**************，1968年10月13日出生，汉族，住***********。
协议人：****，女，身份证号码**************，1972年11月13日出生，汉族，住*********。
　 协议人双方于   年 月 日在     人民政府办理结婚登记手续。现因性格不合无法继续共同生活，夫妻感情已完全破裂，双方就自愿离婚一事达成如下协议：
.......

呵呵，远足同志真是可爱，把离婚协议书范本都放上了，供大家参考，不过哦，最好没人用哦。

我替我一同事咨询下:
我同事与她婆婆原同住一起，在同一单位，后来单位分了房，两家分户住。再后来，婆婆不幸去世，留下一套还没搬进的回迁房，这套房是在我同事的努力下得到的。平时都是同事照顾婆婆，有关开支都是同事出。而婆婆有6个孩子，现在其余孩子要求把这套房子按市价出售，然后平分钱。我同事LG曾提出，平时投进的钱比如交媒气费、买设备费等如何算，老大说了，按当时价算上利息还。
我同事觉得很懊恼，也很委屈。
我曾建议他们寻求法律上的援助，请问虽然老太太没留下任何遗嘱，不过象我同事这样的在享受遗产上有没有优先权，或者特别的权利？
谢谢。

拆迁房的问题相对复杂，一般而言
（1）确认该回迁房的所有权人，是婆婆一人所有还是与其他人共同共有（继承开始前要先析产，再继承）
（2）在没有遗赠、遗嘱的情况下，按照法定继承处理，法定继承首先要确定继承人，一般而言子女都有平等的继承权（子女长期虐待，或严重伤害被继承人和其他继承人可能被法院判定剥夺继承权）。所以婆婆的6个子女应该有平等的继承权。
（3）分割该房屋时，法院一般也是按照均分的方法做的。但考虑到你们同事长期照顾婆婆，可以适当多分一点。为房产产生的费用先从遗产中扣除。
所以没有特殊情况，该房屋的的继承方法是，先扣除你们同事为得到该房屋而支付的费用，包括利息。剩下的在考虑你们同事因为长期照顾婆婆适当多分的基础上，大家均分

好贴子,关注

记者昨日从市房管局了解到，用假房产证、假身份证等办理房产交易手续的事件时有发生，今年被窗口工作人员识破的就多达35起。这种行为不仅严重扰乱了房产交易市场的正常秩序，而且已经涉嫌违法。
　　随着生活水平的提高，房产已成为市民最重要的财产之一，个别不法分子也盯上了交易越来越频繁的房产交易市场。位于平海路的市房管局房产xxx大厅，每天都有很多群众前来办理各类房屋权属交易登记手续，其中就隐藏着少数别有用心的不法分子。
　　据窗口工作人员介绍，他们已经发现的假证可谓五花八门，有持假房屋所有权证、假身份证的，也有持假公证书甚至假离婚证的。其目的也不尽相同，有的人想瞒着配偶把共有房产悄悄卖掉，有的试图想用假证通过银行抵骗取不义之财，甚至有人采取更恶劣的手段，想用假证将租来的房子卖给不知情者。
　　根据有关法律法规，伪造或使用伪造身份证、房屋所有权证等证件行为均属违法，房管部门一旦发现会立即移交公安机关处理。今年9月，一位用假身份证前来办理房屋出让手续的男子，就受到了公安机关行政拘留三天的处罚。假证不仅扰乱了正常的市场秩序，还会对购房者带来财产损失、法律纠纷等诸多问题。房管部门就此提醒市民，在办理房屋所有权证的过程中，如果身份证遗失，可以到户口所在地派出所开具户籍证明；如果本人无法到场，可在办理委托公证后由受托人到场办理，切勿使用假证或找人冒名顶替。同时，市民买房时也要注意提防假证陷阱。
　　据了解，为保护市民的购房交易安全，提高工作人员识假、辨假能力，市房管局产权管理中心经常开展相关知识培训，请权威人士就如何辨别真假证件、假冒行为，以及发现后如何处置等进行详细讲解，让每位工作人员都成为一道关口，练就一双火眼金睛。正因如此，30多起用假证办理交易过户的违法行为，都被工作人员即时识破。
　　市房管局有关负责人还提醒市民，在房屋交易过程中，要尽可能地选择有品牌、口碑好的中介公司，严格按照有关程序办理交易手续，不要贪图便宜而放松了警惕。一旦遇到不清楚或不放心的事情，可以前往平海路45号市房产xxx大厅向工作人员咨询，如果发现对方有违法行为，及时向房管、公安等部门举报。

建议在二手房买卖中（1）如果可能在签合同前到交易中心了解情况；
（2）建议在合同中约定，首付款先放在中介的银行的监管帐户，待办出房产证时付给对方，这样就保险得多了。

谢谢远足。

“确权”、“维权”，一字之差，却反映了买房形势的“大逆转”。以前房产商一脸牛相。买房子排个三天三夜也不稀奇，一拿到合同就抢着签字，买下后才发现这个问题那个问题，只好走上艰辛“维权”路。现在上海楼市越来越像“买方市场”，大可不必“疯狂抢购”。房地产专业律师、上海联业律师事务所律师王展告诫大家，购房者在买房签约时要大胆地向开发商提出自己的要求，并通过合同等各种形式加以明确，是为“购房确权”。

广告进合同

直接在合同中约定广告视为合同的一部分或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。

案例：小陈在房产公司做销售策划工作。做了无数次文案，他得出“经验”：即使广告与实际有那么点不符，也不用承担什么责任，只要在售楼广告上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”，就万事大吉了。

点评：“本广告仅供参考，具体以合同为准”是房产商的惯用伎俩，而且这种标注一般很不起眼，需要仔细查找才能发现。那么，“仅供参考”真的能成为开发商摆脱广告约束的护身符吗？其实并非如此。根据2003年6月最高人民法院的司法解释，当广告内容符合某些条件，广告即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商必须要遵守。当然，买房人毕竟不是法律专业人士，很难把握楼盘广告是否符合司法解释规定的“条件”。因此，最保险的做法是要求开发商将广告内容直接纳入合同。如果开发商不同意，就表明心里有鬼，买房人可得擦亮眼睛。

促销要落实

对于开发商为促销提出的很多承诺不仅要书面确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性.

案例：2003年3月，虹口区某楼盘公开对外发售。开发商在售楼广告中承诺：“买底层赠送天井”。王先生到售楼处问询后觉得比较划算，因为模型上显示的天井跨度超出底层房屋的外墙间距，比一般的天井要大。但交房时实际交付的天井却“缩水”了。王先生状告开发商欺诈，经法庭审理，双方预售合同中没有约定天井的面积大小，售楼模型照片不能视为证据。法院驳回了王先生的起诉。

点评：其实，不管开发商作出什么样的“赠送承诺”，买房人在决定买不买时，把握好以下4点就足够了：1、赠送的“东西”是不是开发商自己的。若不是，开发商就无权赠送。比如有些阁楼或花园归小区业主共有，开发商根本无权赠送；2、开发商的承诺是否具体。比如面积、设计、位置等等；3、开发商赠送的东西是否能记在买房人产权证上；4、如果开发商的承诺未能做到，买房人能追究开发商什么责任。

我问你要答

对于自己想要了解的信息，比如土地使用年限、小区规划、面积测量报告等，在买房前要求房产商书面回答。

案例：2005年3月，王先生看中了某楼盘一套三室两厅。该楼盘位于黄金地段，销售十分抢手。王先生查到这是烂尾楼改造工程，在下定前就特别询问了楼盘的土地使用年限。售楼小姐说这个没问题，保证70年。后来签合同时，王先生发现合同附件中的《房屋土地状况》说明土地使用期限为1993年至2063年。

点评：土地剩余年限的长短直接影响到房屋的使用和价格。就本案来说，王先生可以撤销预订，拿回定金。但如若拿到产证时才发现，可就更麻烦了。为确保万无一失，在签约前应让房产商出具土地使用年限的确凿材料。

“规划”要明确

不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位(是否属商铺)等。

案例：某在建楼盘的售楼处。尽管房价明显偏高，但一期和二期之间的“月亮湾水体景观”还是让王小姐动心，毫不犹豫地买下一期中的一套房子。住下没多久，王女士和一期的其他业主便开始寝食难安，原来，二期的半截“月亮”的位置上似乎变成了楼房。王女士等一百多户业主共同把开发商告上法院，要求恢复原状。可既成事实要改起来，实在太难。

点评：“小区规划”其实是开发商手中的一张牌，这张牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中；二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任；三是约定特别轻的违约责任。

因此，买房人要针锋相对地利用好这张牌。首先，要委托律师或其他专业机构查明小区规划是否经过规划部门的审批；其次，要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同；最后，约定较高的规划变更违约金比例，让开发商不敢轻易违约。

“会所”莫轻视

对于配备会所的楼盘，购房者应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等。

案例：2001年，张女士在某开发商售楼书中看到，小区内将建有15000平方米高档会所，有网球健身房、室内游泳池等各种设施，于是当场拍板买了房。可搬进新房后，左等右等不见会所开工。直到2004年会所才破土动工。经过近一年的施工和装修，会所终于露出“芳容”：面积不足4000平方米；游泳池只是一个25米长的标准池，游一次要花30多元，而附近一家游泳馆只要10元。

不久，开发商为了避免亏损，又把会所转卖了。

点评：“会所”并不是一个法律概念，它是近几年从境外传来，专为小区业主建设的娱乐、健身设施的俗称。会所不是房产开发的必备设施。买房人在签订购房合同时，往往对会所重视不够，这就造成近来围绕会所产生的纠纷特别多。

买房人在签订购房合同中的“会所条款”时，要注意以下几点：首先，搞清楚会所归开发商所有还是归全体业主共有；其次，约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等；再次，对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定；最后，约定开发商违反“会所条款”的违约责任。

细化房型图

合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚，并明确违约责任。

案例：2003年3月，50位买房人分别与某开发商签订了预售合同，购买小区2号楼的部分商品房。在预售合同中，双方约定房屋建筑层高为2.9米。可房屋交付后不少业主自己测量，发现仅为2.6—2.62米不等。房间变矮了，让他们觉得非常压抑。与开发商协商未果，50多位买房人分别起诉到法院，要求开发商返还部分房款。

点评：从法律上讲，开发商交付的商品房在建筑层高上与合同约定不符，肯定构成违约。但问题的关键在于如何承担违约责任。目前的房屋价值评估体系中，层高“缩水”对房屋价值的影响难以具体化。受理法院只能从合理性的角度出发，酌情确定具体的赔偿数额。该案提醒我们，要想保证开发商有效履行合同义务，必须细化违约责任。既要“违约必究”，更要“究得彻底”！

有几个熟人揍在一起玩牌的时候不慎被抓了，平均没收赌资100元，最多的504元，最少的0元，还有4元，16元的。处理的结果是每人罚款1000元。否则拘留！
请问：法律对娱乐和赌博的定性有什么标准吗？

公安部初步阐明赌博罪和娱乐活动区分四项标准
　　针对群众关心的赌博行为和群众娱乐活动如何区分的问题，公安部打击赌博违法犯罪活动专项行动办公室有关负责人作出了解释：
1 、从主观方面看，是否以营利为目的，它是构成赌博罪的主观要件；群众娱乐以休闲消遣为目的。
2 从主体上看，群众娱乐多是家庭成员、亲朋好友间进行。
3 看是否从中抽头获利，构成赌博罪客观上以 “ 聚众赌博 ” 、 “ 开设赌场 ” 或 “ 以赌博为业 ” 三种行为为限。 “ 聚众赌博 ” ，是指组织、召集、引诱多人进行赌博，本人从中抽头获利的行为。 “ 以赌博为业 ” ，是指经常进行赌博，以赌博获取钱财为其生活或者主要经济来源的行为。 “ 开设赌场 ” ，是指提供赌博的场所及用具，供他人在其中进行赌博，本人从中营利的行为；群众娱乐不存在从中抽头获利。
4 看彩头量的多少，根据个人、地区经济状况及公众接受的消费水平而定。